TOP10城市贡献70%，全口径规模稳居行业第三位。第二曲线已经打造的相对完善，为长期跨周期发展打下坚实基础，是集团未来发展的重要方向。
◎ 作者 / 房玲、洪宇桁
核
心
观
点
【TOP10城市贡献70%，全口径规模稳居行业第三位】2025上半年华润置地实现签约销售金额1103亿元，签约销售面积412万平方米，同比分别减少11.5%和20.9%，全口径销售金额排名稳居行业第三位。得益于聚焦高能级城市的布局策略，2025上半年一线城市（含香港）销售占比为46%，同比提升8个百分点；TOP10城市签约贡献占比达70%，集中度同比提升5个百分点。
【聚焦一二线城市，权益拿地销售金额比回升至0.44】2025上半年华润置地新获取项目18个，新增土地投资权益地价322.8亿元，总计容建筑面积148万平方米，权益建面128万平方米，权益拿地销售金额比回升至0.44（2024年：0.29），新增投资均在一二线城市。截至2025年中期，华润置地总土地储备建筑面积为4895万平方米，整体看来土地储备仍较为充裕、布局结构相对健康。
【核心净利润超过百亿，经常性业务贡献占比达60%】2025上半年华润置地实现营业收入949.2亿元，同比增长19.9%。核心净利润100亿元，同比减少6.6%；其中经常性核心净利润60.2亿元，同比增长9.6%，占比提升至60%。综合毛利率24%，同比提升1.8个百分点，净利率和归母净利率则同比分别降低了0.3和0.4个百分点至15.5%和12.5%。随着企业第二曲线的形成，其利润率有可能完成筑底。
【财务持续保持稳健，融资成本维持行业极低水平】截至2025年中期华润置地的持有现金为1202.4亿元，相较于期初减少了9.8%；现金短债比1.95、长短期债务比3.56，相较于期初分别提升0.03和0.81。净负债率提升了7.3个百分点至39.2%，保持在行业低位；剔除预收款后的资产负债率也提升了0.5个百分点至56.1%，企业的财务水平持续稳健。加权平均融资成本相较于期初下降32个基点至2.79%，维持在行业极低水平。
【“3+1”一体化业务模式持续发力，助力企业跨周期发展】2025上半年华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”一体化业务模式，第二增长曲线持续发力。大资管业务方面，截至2025年中期华润置地资管规模达4835亿元，企业也正在积极推进公募REIT常态化扩募。经营性不动产业务方面，写字楼和酒店业务仍存有一定压力；在营购物中心实现零售额1101亿元，同比增长20.2%。生态圈要素型业务方面，代建业务期末在管代建项目253个，建筑面积约7992万平米，相较于期初增长5%；文体运营业务实现营业额5.1亿元，期末在管项目19个，管理资产价值622亿元；69个，管理规模8.5万间，稳定期出租率保持在95%，营业额4.15亿元，同比增长10%。整体来看，华润置地的第二曲线已经打造的相对完善，为长期跨周期发展打下坚实基础。
01
销售
TOP10城市贡献70%全口径规模稳居行业第三位
2025上半年华润置地实现签约销售金额1103亿元，签约销售面积412万平方米，同比分别减少11.5%和20.9%，全口径销售金额排名稳居行业第三位；销售权益比例较2024年全年略微降低2个百分点至67%。2025上半年华润置地整体去化率约为33.2%，同比提升2.1个百分点。2025下半年计划可售货值约为3894亿元，其中存量货值占比为57%。
得益于聚焦高能级城市的布局策略，华润置地在15个主力城市市占率稳居前三，一线城市（含香港）销售占比为46%，同比提升8个百分点；TOP10城市签约贡献占比达70%，集中度同比提升5个百分点。从各区域分布来看，华东大区和中西部大区是华润置地业绩贡献的主力，销售金额占比分别达到33%和21.9%。
02
投资
聚焦一二线城市权益拿地销售金额比回升至0.44
2025上半年华润置地新获取项目18个，新增土地投资权益地价322.8亿元，总计容建筑面积148万平方米，权益建面128万平方米，权益拿地销售金额比回升至0.44（2024年：0.29），新增投资均在一二线城市。
截至2025年中期，华润置地总土地储备建筑面积为4895万平方米，相较于期初减少了5.8%。其中开发物业土地储备面积4119万平方米，一二线城市面积占比相较于期初降低1个百分点至70%。投资物业土地储备面积776万平方米，一二线城市面积占比为78%、购物中心占比66%。整体看来华润置地的土地储备仍较为充裕、布局结构相对健康。
03
盈利
核心净利润超过百亿经常性业务贡献占比达60%
2025上半年华润置地实现营业收入949.2亿元，同比增长19.9%；其中经常性业务收入205.6亿元，同比增长2.5%，占比为21.7%；开发业务结算收入743.6亿元，同比增长25.8%。核心净利润100亿元，同比减少6.6%；其中经常性核心净利润60.2亿元，同比增长9.6%，占比提升至60%。在传统的开发业务利润下滑的背景下，华润经常性业务第二曲线已经形成，支撑企业盈利。
2025上半年华润置地综合毛利率24%，同比提升1.8个百分点。物业销售结算毛利率同比回升了3.2个百分点至15.6%。经营性不动产业务的毛利率为72.9%，同比提升1.4个百分点，维持在较高水平，明显拉升了企业整体的利润率。上半年华润置地净利润146.9亿元、归母净利润118.8亿元，同比分别增长了17.6%和16.2%；净利率和归母净利率则同比分别降低了0.3和0.4个百分点至15.5%和12.5%。整体看来，华润置地仍然保持着较强的盈利能力。
截至2025年中期，华润置地的已签未结算开发物业营业额3064亿元，其中并表口径和非并表口径预计将分别有1595亿元和359亿元可于2025年内结算，企业开发业务未来营收和合联营受益的稳定有着一定的保障。而随着企业第二曲线的形成，其利润率有可能完成筑底。
04
偿债
财务持续保持稳健融资成本维持行业极低水平
截至2025年中期华润置地的持有现金为1202.4亿元，相较于期初减少了9.8%；现金短债比1.95、长短期债务比3.56，相较于期初分别提升0.03和0.81。净负债率提升了7.3个百分点至39.2%，保持在行业低位；剔除预收款后的资产负债率也提升了0.5个百分点至56.1%，企业的财务水平持续稳健。
2025上半年华润置地在公开市场以中期票据融资人民币115亿元，票面利率介乎1.9%至2.2%区间。截至2025年中期，华润置地加权平均融资成本相较于期初下降32个基点至2.79%，维持在行业极低水平，平均债务期限为6.4年，相较于期初降低了0.3年。同时标普、穆迪及惠誉也都维持华润置地Baa1/BBB+投资级信用评级。
05
多元化
“3+1”一体化业务模式持续发力助力企业跨周期发展
2025上半年华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”一体化业务模式，第二增长曲线持续发力。
大资管业务方面，截至2025年中期华润置地资管规模达4835亿元（全口径投资物业评估值+在营酒店原值+文体在管项目建设总投资额），相较于期初增长4.6%。资管规模的持续增长也为企业的公募REITs扩募提供了充足的资产储备，企业因此在2025年3月和7月宣布将对旗下的华夏华润商业REIT进行扩募。企业也正在积极推进公募REIT常态化扩募，未来要做到300亿到500亿的规模，计划平均每年推出的规模大概在50亿到100亿元之间
经营性不动产业务方面，主要包括购物中心、写字楼和酒店。从2025上半年的经营情况来看，写字楼的租金收入为8.2亿元，同比减少了14.2%，出租率为74.5%，同比降低了0.5个百分点。酒店的营业收入为8.7亿元，同比减少了16.3%；毛利率为9.5%，同比降低了2.2个百分点。整体来看，写字楼和酒店业务无论是收入增长还是利润率方面都存有一定的压力。
在购物中心方面，华润置地在2025年中期已有27个城市实现2个及以上购物中心布局，在营数量92个，上半年租金收入104亿元，同比增长9.9%。旗下在营购物中心实现零售额1101亿元，同比增长20.2%。2025年华润置地计划新开约6座购物中心，预计2028年末在营购物中心将增至109个。
轻资产管理业务上，华润万象生活在全业态版图稳定扩张。2025年中期华润万象生活旗下的在管购物中心数量增至125个，管理面积1356万平米；写字楼物业在管项目225个，在管面积1779万平米；物管在管面积相较于期初增长0.4%至4.5亿平米，新增第三方合约面积1432万平米。
在生态圈要素型业务方面，华润置地的代建、文体和长租公寓也在持续发力。2025上半年企业的代建业务新增40个签约项目，期末在管代建项目253个，建筑面积约7992万平米，相较于期初增长5%。文体运营业务实现营业额5.1亿元，期末在管项目19个，管理资产价值622亿元；新获取2座优质场馆运营权，新增管理面积52万平米。长租公寓方面在期末的累计在管项目69个，管理规模8.5万间，稳定期出租率保持在95%，营业额4.15亿元，同比增长10%。
整体来看，华润置地的第二曲线已经打造的相对完善，为长期跨周期发展打下坚实基础，是集团未来发展的重要方向。
排版 ：鸟姐
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